Prin diverse tertipuri aflate
la limta legii firma Sergiana amână aplicarea unor hotărâri judecătorești, fie
că vorbim de instituțiile din Brașov sau Zărnești. Jocul pare că se află între
limita legii, a moralității ambele mixate cu anumite interese.
Să le luăm pe rând. Și nu ne mai
referim acum de parangheliile făcute la
Deci:
JUDECĂTORIA ZĂRNEŞTI din JUDEŢUL
BRAŞOV
Prin DOSARUL NR. 1024/62/2021
a admis cererea prin care Sergiana Prodimpex SRL să asigure părții vătămate ,, accesul
la imobilul proprietatea acesteia din urmă, respectiv C6M1.6, înscris în CF nr.
31393 sub nr. top. 8860/26/2 şi sub nr. top. 8860/26/1, prin deblocarea
uşii de acces situate la intrarea în acest spaţiu.”
Bun și o să apară întrebarea
firească: ce relevanță are acest aspect juridic.
Păi are. Din Câteva motive:
Așa cum am mai scris în
articolul
https://argumentul.ro/single.php?id=796
arătam faptul că în urmă cu
mai bine de zece ani firma Sergiana a închiriat mai multe spații comerciale de
la o altă societate, iar, logic, printre clauzele contractuale între societății
aparea și obligația locatarului ca la încetarea contractului să elibereze
spațiul inchiriat și să-l predea locatorului spațile în starea și cu dotarile
pe care le-a primit în termen de 30 de zile.
Astfel deși exista un
contract clar de închiriere, patronatul firmei Sergiana a reușit tergiversarea
plecării dintr-un spațiu de peste 1.500 de metri pătrați de mai bine de un an.
Se ajunge astfel la situația
în care, deși Judecătoria Brașov constată în Dosarul civil nr. 12486/197/2020,
SENTINȚA CIVILĂ NR.5049, ședința camerei de consiliu din data de 06.08.2020
faptul că ,,extrasul CF nr. 154358 din 02.07.2020 rezultă că
proprietara acestui spațiu cu nr. Top 8860/26/2 este reclamanta SC Grup
Oligopol SRL, ceea ce naște în favoarea acesteia prezumția de proprietate”
totuși instanța amintită nu mai poate interveni într-un alt proces aflat pe rol
și astfel va da o decizie care mai mult favorizează pârâtul Sergiana și defavorizeză
proprietarul de drept. Pentru că firma Segiana susține că în Cartea Funciară ar
fi devenit proprietară pe anumite suprafeșe din acel spațiu, fapt care nu apare
în C.F. dar care face obiectul unui alt process. Proces ce implicit blocheayă
alte hotărâri judecătorești.
Astfel, nici la Judecătoria Poiana
Mărului, supranumită pe nedrept și Judecătoria Zărnești lucrurile nu stau
foarte diferit. Conform SENTINŢEI CIVILĂ
NR. 1539 din Şedinţa publică din data de 17.09.2021 a decis că a fost admisă ,,cererea
având ca obiect ordonanţă preşedinţială, formulată de reclamanta SC Group
Oligopol SRL, cu sediul în mun.
str. Zizinului nr. 109 Bis, jud.
în contradictoriu cu pârâta SC Sergiana Prodimpex SRL, cu sediul în com.
Poiana Mărului, str. Sub Masa Mare nr. 681 B, jud.
Obligă pârâta să asigure
reclamantei accesul la imobilul proprietatea acesteia din urmă, respectiv
C6M1.6, înscris în CF nr. 31393 sub nr. top. 8860/26/2 şi sub nr. top.
8860/26/1, prin deblocarea uşii de acces situate la intrarea în acest spaţiu.
Obligă pârâta să desfiinţeze
zidul construit de către pârâtă şi care îngrădeşte spaţiul C6M1.6 înscris în CF
nr. 39312 nr. top. 8860/26/2 în măsura necesară montării unei uşi de intrare în
respectivul spaţiu.
Obligă pârâta
a sumei de 4020 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu drept apel în termen de 5
zile de la pronunţare, care se va depune la Judecătoria Zărneşti.
Pronunţată prin punerea
soluției la dispoziția părților prin mijlocirea grefei instanței, azi,
17.09.2021
Totodată Prin sentinţa
civilă cu nr. 5049/06.08.2020 Judecătoria
a
admis în parte cererea reclamantei şi a dispus evacuarea pârâtei din
spațiul C6M1.6 (CF31392 nr.top 8860/26/2).
La data de 08.02.2021 s-a
procedat la punerea în executare a sentinţei de evacuare nr. 5049/06.08.2020
fiind întocmit în acest sens procesul verbal de predare silită a bunurilor
imobile de către BEJ Corşate Alexandru Alin în dosarul execuţional cu nr.
359/2020.
Întrucât pârâta a dărâmat mai multe
ziduri interioare ce compartimentau spaţiile de la mezanin 1 şi care delimitau
spaţiul C6M1.6 de spaţiile aflate în proprietatea pârâtei, executorul
judecătoresc a întâmpinat dificultăți în punerea în executare a sentinţei de
evacuare, lovindu-se şi de refuzul categoric al pârâtei în respectarea
dispoziţiilor sentinţei de evacuare.( n.r. firma Sergiana făcând modificări în
incită executorul nu a reușit să aplice decizia justiției,n.r)
Cu toate acestea, executorul a reuşit să
realizeze o delimitare fizică a spaţiului ce trebuia evacuat doar în măsura
acceptată de către pârât( cum adică!!!! decând pârâtul definește ce spune
instanța și aplică executorul, întrebăm nu dăm cu parul n.rl), adică fără a
include şi holul de acces. Practic spaţiul situat pe topul nr. 8860/26/2 este
lipsit de orice cale de acces, aspect care este consemnat şi în cuprinsul
procesului verbal de predare silită a bunurilor imobile din data de 08.02.2021.
Nu în ultimul rând, pârâta a procedat la îngrădirea integrală a spaţiului de
sub nr. top. 8860/26/2 prin construirea unor ziduri fără niciun gol de
permită intrarea în spaţiul reclamantei (…)
Acţiunea pârâtei de a bloca
accesul reclamantei îmbracă forma abuzului de drept întrucât scopul avut în
vedere a fost acela de a-i produce un prejudiciu prin lipsirea de folosinţă a
spaţiilor, şi pe cale de consecinţă, de
a se afla în imposibilitatea exploatării imobilului, dat fiind faptul că o
altă posibilitate de a ajunge la imobilul C6M1.6 nr. top. 8860/26/2 nu există”.
S-a întâmplat ceva practice în
ultima perioadă în acest sens. NU. Oare
pentru faptul că până se termină ,,sezonul” de nunți reprezentanții firmei
Sergiana benefeciază de clemența aplicării unor hotărâri, nu foarte clar aplicate,
ale instanțelor? Oare?
Oricum pe data de 23.09.2021
Judecătoria Zărnești răspune, având oficial numărul de înregistrare 930/30
faptul că: ,,Vă aducem la cunoștință
faptul că cererea dumneavoastră de urgentare a procedurii cu referire la
sentința civilă numărul 1024/62/2021 a fost înregistrată sub numărul 46/30/22.09
2021 și urmează a fi înaintată titularuluide complet pentru a fi avută în
vedere, cu mențiunea că aveți dreptul de a face contestație invocând încălcarea dreptului la soluționarea
termenului optim și previzibil.
Interesant este faptul că dacă pentru unii decijiile
justiției se aplică cu celeritate, pentru alții acestea pot suporta nenumărate
amânări”.
Vom reveni. Până atunci
dovezile:
Cod ECLI ECLI:RO:JDZAR:2021:001.001539
JUDECĂTORIA ZĂRNEŞTI
JUDEŢUL
DOSAR NR 1024/62/2021
SENTINŢA CIVILĂ
NR. 1539
Şedinţa publică
din data de 17.09.2021
Instanţa
constituită din:
Preşedinte – LIVIU
CRISTIAN CÎRNECIU – judecător
Grefier – CAMELIA
ŞERBAN
Pentru
astăzi fiind amânată pronunţarea în cauza având ca obiect ordonanţă
preşedinţială privind pe reclamantul GRUP OLIGOPOL SRL în contradictoriu cu
SERGIANA PRODIMPEX SRL, care s-a dezbătut în fond în şedinţa publică din
15.09.2021, când părţile prezente au pus concluzii în sensul celor consemnate
în încheierea de şedinţă din acea zi, care face parte integrantă din prezenta
sentinţă, iar instanţa având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunţarea
pentru data de 16.09.2021, 17.09.2021.
La apelul nominal
făcut la pronunţare se constată lipsa părţilor.
Procedura
legal îndeplinită.
S-a
făcut referatul cauzei, după care:
INSTANŢA
Prin cererea înregistrată pe rolul
Tribunalului Braşov la data de 03.03.2021 sub dosar nr. 1024/62/2021 reclamanta
SC Grup Oligopol SRL în contradictoriu cu pârâta SC Sergiana Prodimpex SRL, a
solicitat instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să dispună emiterea unei
ordonanţe preşedinţiale, prin care, să fie obligată pârâta să elibereze căile
de acces aferente spaţiului C6M1.6 situat în mun.
nr.15 jud.
– Galeriile Comerciale Centrul Civic, Mezanin 1, identificat în CF nr.31392 sub
nr. top.8860/26/2 şi nr. top.8860/26/1 prin următoarele modalităţi:
- asigurarea
accesului reclamantei din spaţiile deţinute în proprietate de pârâtă către
spaţiul
C6M1.6 cu datele
de identificare menţionate mai sus fie prin îndepărtarea uşilor de acces
montate de pârâtă la intrarea în spaţiul C6M1.6, fie prin predarea unui set de
chei de la uşile care blochează accesul;
- desfiinţarea
zidului construit şi care îngrădește integral spaţiul C6M1.6 înscris în CF
nr. 31392 sub nr. top.8860/26/2, în măsura necesară creării unui gol de
acces direct în imobilul reclamantei, precum şi autorizarea acesteia de a
efectua lucrările necesare pentru montarea unei uşi de intrare în spaţiu,
pe cheltuiala pârâtei, în caz de refuz.
Totodată, reclamanta solicită obligarea pârâtei
În motivarea cererii de chemare în judecată reclamanta a arătat că deţine în
proprietate mai multe spaţii comerciale situate în
care şi spaţiul C6M1.6 situat la mezanin, înscris în CF nr. 31392 sub nr. top.
8860/26/1 şi 8860/26/2.
La data de 23.12.2008 între reclamantă în calitate de locator şi pârâtă în
calitate de locatar s-a încheiat contractul de închiriere nr. 1286 având ca
obiect închirierea unei suprafeţe de aproximativ 1.500 mp din spaţiul comercial
situat în
str. M. Kogălniceanu nr. 15, printre care şi spaţiul C6M1.6, pentru o durată de
8 ani.
Durata contractului de închiriere a fost prelungită până la data de 01.05.2022
prin actul adiţional cu nr. 2/25.05.2012.
Întrucât pârâta nu a mai achitat chiria conform contractului de închiriere,
reclamanta a notificat-o la data de 18.06.2020 cu privire la rezilierea
contractului de închiriere cu nr. 1286 şi i-a solicitat pârâtei să
elibereze şi să predea spaţiile închiriate în termen de 30 de zile.
Urmare a rezilierii contractului, la data
de 20.07.2020 pârâta a procedat la predarea parţială a spaţiilor închiriate,
mai puţin spaţiul C6M1.6 situat la mezanin, înscris în CF nr. 31392 sub nr.
top. 8860/26/1 şi 8860/26/2.
Având în vedere refuzul pârâtei de a preda toate spaţiile care au făcut
obiectul contractului de închiriere, reclamanta s-a adresat instanţei de
judecată cu o acţiune în evacuare înregistrată pe rolul Judecătoriei
Braşov sub nr. 12486/197/2020.
Prin sentinţa civilă cu nr. 5049/06.08.2020 Judecătoria
şi a dispus evacuarea pârâtei din spațiul C6M1.6 (CF31392 nr.top 8860/26/2).
La data de 08.02.2021 s-a procedat la punerea în executare a sentinţei de
evacuare nr. 5049/06.08.2020 fiind întocmit în acest sens procesul verbal de
predare silită a bunurilor imobile de către BEJ Corşate Alexandru Alin în
dosarul execuţional cu nr. 359/2020.
Întrucât pârâta a dărâmat mai multe
ziduri interioare ce compartimentau spaţiile de la mezanin 1 şi care delimitau
spaţiul C6M1.6 de spaţiile aflate în proprietatea pârâtei, executorul
judecătoresc a întâmpinat dificultăți în punerea în executare a sentinţei de
evacuare, lovindu-se şi de refuzul categoric al pârâtei în respectarea
dispoziţiilor sentinţei de evacuare.
Cu toate acestea, executorul a reuşit să realizeze o delimitare fizică a
spaţiului ce trebuia evacuat doar în măsura acceptată de către pârâtă, adică
fără a include şi holul de acces. Practic spaţiul situat pe topul nr. 8860/26/2
este lipsit de orice cale de acces, aspect care este consemnat şi în cuprinsul
procesului verbal de predare silită a bunurilor imobile din data de 08.02.2021.
Nu în ultimul rând, pârâta a procedat la îngrădirea integrală a spaţiului de
sub nr. top. 8860/26/2 prin construirea unor ziduri fără niciun gol de
permită intrarea in spaţiul reclamantei.
S-a mai susţinut că pârâta refuză accesul reclamantei în spaţiu prin faptul că
a ocupat abuziv holul de acces considerând că acest hol se află în proprietatea
acesteia, a montat o uşă la intrarea în holul de acces care este blocată din
interior şi a zidit spaţiul care face parte din C6M1.6 situat pe nr. top.
8860/26/2 fără a lăsa niciun gol de acces.
Cât priveşte extinderea spaţiului C6M1.6 cu terasa/balconul pentru spaţiul de
sub nr. top. 8860/26/2, arată că acest balcon a fost edificat în baza
autorizaţiilor de construire cu nr. 711/12.09.2003 şi 1007/16.11.2006,
reclamanta finalizând construirea acestuia balcon pe care l-a preluat într-un
stadiu incipient de la antecesorul acesteia.
Acţiunea pârâtei de a bloca accesul
reclamantei îmbracă forma abuzului de drept întrucât scopul avut în vedere a
fost acela de a-i produce un prejudiciu prin lipsirea de folosinţă a spaţiilor,
şi pe cale de consecinţă, de a se afla în imposibilitatea exploatării
imobilului, dat fiind faptul că o altă posibilitate de a ajunge la imobilul
C6M1.6 nr. top. 8860/26/2 nu există.
În vederea restabilirii dreptului de proprietate, reclamanta a formulat o
cerere înregistrată pe rolul Tribunalului Braşov sub nr. 960/62/2021 prin care
a revendicat spaţiile ocupate în mod abuziv de către pârâtă, solicitând totodată
lămurirea situaţiei dreptului de acces al reclamantei în spaţiul C6M1.6.
Reclamanta a aratat că, în speţă, sunt întrunite condiţiile de admisibilitate
ale ordonanţei preşedinţiale, aparenţa dreptului fiind în favoarea sa întrucât,
astfel cum rezultă din extrasul CF, este proprietarul spaţiului C6M1.6 situat
în mun.
b-dul M. Kogălniceanu nr.15 jud.
Mezanin 1, înscris în CF nr.31392 sub nr. top.8860/26/2 şi nr. top.8860/26/1.
Cu
referire la urgenţa măsurii, reclamanta arată, faţă de faptul că spaţiul mai
sus identificat este un lot înfundat şi fără o cale de acces înspre şi dinspre
drumul public din cauza uşii plasate în capătul holului ce obstrucţionează
intrarea şi a zidului ridicat abuziv de către pârâtă, precum şi raportat la
obiectul principal de activitate al SC Grup Oligopol SRL, că lipsa unei căi de
acces îi paralizează orice drept de a exploata bunul în interes propriu şi de
a-i percepe fructele. Reclamanta arată de asemenea că măsura solicitată are
caracter temporar, respectiv până la soluţionarea litigiului ce formează
obiectul dosarului nr.960/62/2021 aflat pe rolul Tribunalului Braşov şi că nu
prejudiciază fondul respectivului litigiu.
În drept, au fost invocate dispoziţiile art.617 din Codul civil, art.997 şi
urm. din Codul de procedură civilă.
Pârâta a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii
reclamantei ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată, cu motivarea că nu sunt
îndeplinite condiţiile de admisibilitate ale ordonanţei preşedinţiale.
Pârâta a susținut că solicitarea reclamantei este ca aceasta să treacă prin
spațiul societății pârâte înscris în cartea funciară sub nr. top. 8860/20/1
pentru a intra în spațiile acesteia cu nr. top. 8860/26/1 și 88601/26/2, spații
care au însă ambele acces direct prin alte căi, nefiind necesară trecerea prin
spațiul pârâtei pentru a ajunge la acestea.
Pârâta a mai susținut că zona dintre spațiile 8860/26/1 și 8860/26/2, pe care
reclamanta o denumește în acțiune ca fiind hol de acces, face parte din
imobilul cu nr. top. 8860/20/1 și nu din cel cu nr. top. 8860/26/2.
A mai susținut că nu a împrejmuit spațiul cu nr. top. 8860/26/2 din care a fost
evacuată, ci spațiul cu nr. top. 8860/20/1 proprietatea pârâtei.
Totodată, reclamanta are posibilitatea de a-și crea acces direct în spațiu prin
cea de-a patra latură, care se învecinează cu spații aflate în proprietatea sa,
și nu exclusiv prin laturile care se învecinează cu spațiul pârâtei de sub nr.
top. 8860/20/1.
Dimpotrivă dacă pârâta nu ar fi făcut această delimitare a spațiului
proprietatea acesteia de spațiul din care a fost evacuată, nu ar fi putut
folosi spațiul rămas.
Pârâta a mai susținut că nu a montat vreo ușă ulterior evacuării.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 205 și art. 997 C.pr.civ., art.
561 C.civ.
La termenul de judecată din data de 14.04.2021 instanţa a invocat excepţia
necompetenţei materiale a Tribunalului Braşov în soluţionarea cererii dedusă
judecăţii.
Prin sentința civilă cu nr. 107/C/14.04.2021 Tribunalul Brașov a admis excepția
necompetenței materiale și a declinat competența de soluționare în favoarea
Judecătoriei Zărnești.
Prin sentința civilă cu nr. 1275/23.06.2021 s-a admis excepția necompetenței
teritoriale a Judecătoriei Zărnești invocată din oficiu, cauza fiind declinată
în favoarea Judecătoriei Brașov.
Prin sentința civilă cu nr. 7270/25.08.2021 s-a admis excepția necompetenței
teritoriale a Judecătoriei Brașov invocată din oficiu, cauza fiind declinată în
favoarea Judecătoriei Zărnești, constatându-se astfel ivit conflictul negativ
de competență.
Prin sentința civilă cu nr. 107/C/31.08.2021, pronunțată de Tribunalul Brașov,
s-a stabilit competența de soluționare a cauzei în favoarea Judecătoriei
Zărnești.
Prin cererea având
ca obiect ordonanță președințială înregistrată pe rolul Judecătoriei Brașov la
data de 22.07.2021, înregistrată sub nr. 14908/197/2021, reclamanta
GRUP OLIGOPOL SRL în contradictoriu cu SERGIANA PRODIMPEX SRL a solicitat:
-obligarea pârâtei
la desființarea ușii de intrare din casa scării în holul situat la mezanin 1 și
prin care se face accesul în spațiul comun C6M1.6 situat la Mezanin 1, înscris
în CF nr. 31392 sub nr. top 8860/26/1 și 8860/26/2
-în caz de refuz,
să dispună autorizarea reclamantei să desființeze ușa de intrare montată de
pârâtă din casa scării în holul situat la mezanin 1 prin care se face accesul
în spațiul C6 M1.6.
-cu cheltuieli de
judecată.
În motivare a
arătat că în urma punerii în executare a sentinței de evacuare nr.
5049/06.08.2020, pârâta a montat o ușă la intrarea în holul de acces care este
blocată din interior și este în permanență închisă.
Arată că acțiunea
pârâtei de a bloca accesul reclamantei îmbracă forma abuzului de drept întrucât
scopul avut în vedere este acela de a produce un prejudiciu prin lipsirea de
folosință a spațiilor prin punerea reclamantei în imposibilitatea exploatării
imobilului, dat fiind faptul că altă posibilitate de a ajunge în imobilul C6
M1.6 nr. top 8860/26/1 și nr. top 8860/26/2 nu există.
În dovedirea
cererii, a depus la dosar înscrisuri.
Prin întâmpinarea
depusă la termenul din data de 23.08.2021, pârâta a invocat excepția
litispendenței și conexității față de dosarul nr. 1024/62/2021 având ca obiect
ordonanță președințială și aflat pe rolul Judecătoriei Brașov. În motivare, a
arătat că în dosarul față de care sunt invocate cele două excepții se solicită
desființarea aceleiași uși care face obiectul prezentului litigiu.
În plus, a invocat
excepția lipsei de interes deoarece, chiar dacă ar desființată ușa la care se
face referire în cererea introductivă, reclamata tot nu ar putea ajunge la
spațiile sale de sub nr. top 8860/26/1 și 8860/26/2 prin golul creat, deoarece
nu are un drept de proprietate sau de trecere asupra spațiului pe care îl
denumește hol de acces, dar care, în realitate este spațiul de sub top nr.
8860/20/1, proprietatea pârâtei.
Prin încheierea
din data de 24.08.2021, pronunțată de Judecătoria Brașov în data de
14908/197/2021, instanța a dispus admiterea excepţiei litispendenţei invocată
de către pârâtă cu privire la primul capăt de cerere, precum și admiterea
excepției conexității invocată de către pârâtă cu privire la cel de-al doilea
capăt de cerere și, în consecință, s-a dispus trimiterea dosarului nr.
14908/197/2021 la prezentul dosar.
În probațiune, s-a încuviințat proba cu înscrisuri.
Analizând actele
şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:
Instanţa reţine
din susţinerile părţilor, coroborate cu planurile de carte funciară depuse la
dosarul cauzei de ambele părţi, că la Mezaninul 1 al Galeriei Comerciale Centru
Civic, pârâta Sergiana Prodimpex SRL a amenajat un salon de evenimente (denumit
Salonul Argintiu), cu grupuri sanitare şi garderobă, pe spaţiile cu nr. top.
8860/20/1, 8860/32 şi 8860/26/2.
Din înscrisurile
depuse la dosarul cauzei rezultă că pârâta este proprietara spațiilor situate
în imobilul din Mun.
str. Mihail Kogălniceanu, nr.15, jud.
– Galeria Comercială Centru Civic, identificate sub nr. C6.P2 (top 8860/19)
– situate la subsol și parter, sub nr. C.6.P+M.1 (top 8860/20/1 –
salonul argintiu), sub nr. C.7P+M1.2 (top 8860/32) și sub nr. C6.M1.5 (top
8860/25) – toate cele trei situate la mezanin 1.
Instanţa constată
că, prin sentinţa civilă nr.5049/06.08.2020 a Judecătoriei Brașov, pronunţată
în dosarul nr. 12486/197/2020, s-a admis în parte cererea formulată de reclamanta
SC GRUP OLIGOPOL SRL, în contradictoriu cu pârâta S.C. SERGIANA PRODIMPEX
S.R.L., și a dispus evacuarea pârâtei din spațiul C6M1.6 (CF31392
nr.top 8860/26/2).
S-a respins ca
rămasă fără obiect cererea reclamantei privind evacuarea pârâtei din
imobilele situate în Brașov str.Mihail Kogălniceanu, nr.15 Galeria Comercială,
Mezanin spații ce au făcut obiectul contractului de închiriere comercială
nr.1286/297/23.12.2008, spații descrise prin următoarele caracteristici: C6M1.1(CF
35890, nr.top 8860/22), C6MI.2(CF 37150, nr.top 8860/23), (CF31392 nr.top
8860/26/1) C6M2.2(CF 31392, nr.top 8860/28.
S-a respins ca
neîntemeiată cererea reclamantei privind evacuarea pârâtei din
spațiul subsolul clădirii.
S-a respins ca
neîntemeiată cererea reclamantei privind obligarea pârâtei
perioada 19.06.2020-20.07.2020.
S-a respins ca
inadmisibilă cererea reclamantei privind obligarea pârâtei la
despăgubiri de 100 eur+TVA calculate din 29.06.2020 până la predarea efectivă a
spațiului.
A fost obligată pârâta
la plata către reclamantă a cheltuielilor de judecată în cuantum de 400 lei
reprezentând taxă judiciară de timbru și onorariu avocat, proporțional cu
pretențiile admise.
Prin decizia
civilă nr. 1295/A/11.12.2020, pronunţată de Tribunalul
respins apelul formulat de apelanta pârâta SC SERGIANA PRODIMPEX SRL împotriva
sentinței civile nr.5049/04.08.2020 pronunțată de Judecătoria Brașov.
De asemenea, s-a
admis apelul declarat de apelanta reclamantă SC GRUP OLIGOPOL SRL împotriva
sentinței civile nr.5049/04.08.2020 pronunțată de Judecătoria Brașov, pe care o
schimbă, în sensul că :
A fost obligată
pârâta să plătească reclamantei chiria aferentă perioadei
19.06.2020-20.07.2020.
A fost obligată
obligată pârâta să plătească reclamantei suma de 2100 lei cheltuieli de
judecată la fond.
Au fost menținute
restul dispozițiilor sentinței.
Pentru a se
pronunța în sensul celor mai sus arătate, instanța de fond a reținut,
următoarea stare de fapt, confirmată şi de către instanţa de apel şi care va fi
însuşită şi de prezenta instanţă, în virtutea puterii de lucru judecat:
”În fapt, între
părți a fost încheiat contractului de închiriere comercială
nr.297/23.12.2008, valabil pentru o perioadă de 8 ani, de la data de 23.12.2008
şi până la 22.11.2016 prin care reclamanta a închiriat pârâtei un spațiu
comercial de aproximativ 1.500 mp situat în Brașov, str. Mihail Kogălniceanu
nr.15- Galeria Comercială, Mezanin 1, descris prin următoarele caracteristici:
C6M1.1(CF 35890, nr. top 8860/22), C6MI.2(CF 37150, nr. top 8860/23),
C6M1.6 (CF31392 nr. top 8860/26/1 și nr. top 8860/26/2), C6M2.2(CF 31392, nr.
top 8860/28);
În acest contract
părţile au prevăzut clauza de la art. 10.9, respectiv obligația locatarului ca
la încetarea contractului să elibereze spațiul închiriat și să-l predea
locatorului în starea și cu dotările pe care le-a primit în termen de
30 de zile (fila 11).
Dovada a fost
făcută cu contractul de vânzare cumpărare nr.297/23.12.2008 de la fila 8.
Reclamanta este
proprietara acestor spaţii comerciale astfel cum rezultă din extrasele CF de la
fila 37,38,39,41,43,44,46,48.
Prin actul
aditional nr. 1 din 16.10.2010 părţile au modificat durata contractului,
extinzând-o la 10 ani, din 01.05.2009 până la 01.05.2019 (fila 13) şi obiectul
acestuia fiind completat cu un spațiu la parter în vederea amplasării
centralei termice, un spațiu la parter, pe acelasi aliniament cu centrala
termică a unui depozit de băuturi și un spațiu boxa la subsol, pentru
amenajarea unui depozit de legume și murături.
Prin actul
aditional nr. 1 din 25.05.2012 părţile au modificat durata contractului,
extinzând-o la 13 ani, din 01.05.2009 până la 01.05.2022 (fila 14).
La data de
18.06.2020, în contextul pandemiei cu coronavirus reclamanta a notificat-o pe
pârâta asupra intervenţiei cazului forţă majora de la art. 18 din contract,
somând-o să părăsească spaţiul în 30 de zile (fila 15).
La data de
20.07.2020, ora 11, părţile au încheiat procesul verbal de predare primire a
spaţiilor ce au făcut obiectul contractului, existând o divergenţă doar asupra
spațiului C6M1.6 (CF31392 nr. top 8860/26/2) şi asupra subsolului
clădirii. (…)
Cu privire la spaţiul C6M1.6 (CF31392 nr. top 8860/26/2), pârâta,
prin întâmpinare susţine că a dobândit un drept de proprietate asupra acestuia,
arătând că acesta nu a fost predat de către reclamantă la momentul încheierii
contractului de închiriere, astfel cum rezultă din procesul verbal de predare
primire din data de 18.02.2009. A menționat și faptul că în prezent pe
rolul Judecătoriei Brașov se află în procedură scrisă dosarul 12821/197/2020
având ca obiect constatarea dreptului de proprietate al pârâtei asupra
spațiului înscris în CF 31392 Brașov, nr. top 8860/26/2 denumit C6.M1.6, precum
și rectificarea înscrierilor din cartea funciară.
În
primul rând, contrar susținerilor pârâtei, instanţa reţine că din procesul
verbal de predare primire 18.02.2009, rezultă că s-a procedat la predarea
primirea întregului spaţiu identificat în art. 1 din contractul 297/23.12.2008,
respectiv spațiu comercial de aproximativ 1.500 mp situat în Brașov, str.
Mihail Kogălniceanu nr.15- Galeria Comercială, Mezanin 1, descris prin
următoarele caracteristici: C6M1.1(CF 35890, nr. top 8860/22), C6MI.2(CF 37150,
nr. top 8860/23), C6M1.6 (CF31392 nr. top 8860/26/1 și nr. top 8860/26/2),
C6M2.2(CF 31392, nr. top 8860/28);
În al doilea rând,
acest spaţiu este clar identificat în contractul părţilor, astfel cum am arătat
anterior.
În
al treilea rând, din extrasul CF nr. 154358 din 02.07.2020 rezultă că
proprietara acestui spaţiu cu nr. Top 8860/26/2 este reclamanta SC Grup
Oligopol SRL, ceea ce naşte în favoarea acesteia prezumţia de proprietate.”
Din
cuprinsul procesului-verbal de predare silită bunuri imobile întocmit de către
BEJ Corsate Alexandru Alin cu ocazia punerii în executare silită a sentinţei de
evacuare nr. 5049/06.08.2020, rezultă că pârâta a blocat
accesul către spaţiile reclamante înscrise în CF 31392 sub nr. top. 8860/26/2
şi sub nr. top. 8860/26/1. De asemenea, pârâta a zidit spaţiul ce face parte
din C&M16, situat pe nr. top. 8860/26/2, fără a lăsa loc de acces.
În continuare,
instanța va analiza admisibilitatea unui asemenea demers.
În drept, potrivit
art. 997 alin. 1 şi
5 C.proc.civ., instanţa
de judecată, stabilind că în favoarea reclamantului există aparenţa de drept,
va putea să ordone măsuri provizorii în cazuri grabnice, pentru păstrarea unui
drept care s-ar păgubi prin întârziere, pentru prevenirea unei pagube iminente
şi care nu s-ar putea repara, precum şi pentru înlăturarea piedicilor ce s-ar
ivi cu prilejul unei executări, fără a putea fi dispuse măsuri care să rezolve
litigiul în fond şi nici măsuri a căror executare nu ar mai face posibilă
restabilirea situaţiei de fapt.
Din interpretarea
acestor texte legale rezultă că pentru admiterea cererii având ca obiect
ordonanţă preşedinţială, este necesară întrunirea cumulativă a următoarelor
condiţii:
– afirmarea de
către reclamant a unei aparenţe de drept;
– urgenţa
(existenţa unor cazuri grabnice);
– caracterul
provizoriu al măsurilor;
– neprejudecarea
fondului.
Deşi Codul de procedură civilă nu
defineşte cerinţa afirmării de către reclamant a unei aparenţe de drept, ea
implică analiza sumară a raporturilor dintre părţi (pipăirea fondului) pentru a
stabili dacă dreptul reclamantului, formulat în condiţiile specifice ale
ordonanţei preşedinţiale, este preferabil, fără a impune reclamantului
obligaţia de a dovedi temeinicia pretenţiei formulate.
Aparenţa de drept
este în favoarea reclamantului dacă poziţia acestuia, în cadrul raportului
juridic pe care se grefează ordonanţa preşedinţială, este preferabilă din punct
de vedere legal, în condiţiile unei sumare caracterizări şi analize ale
situaţiei de fapt.
Pentru a stabili
admisibilitatea acţiunii din acest punct de vedere, instanţa cercetează
susţinerile şi actele invocate de părţi, fără a se pronunţa asupra fondului
dreptului în litigiu, urmând să acorde protecţie juridică acelei părţi în
favoarea căreia se poate reţine că există aparenţa de drept.
Caracterul urgent
al măsurilor se stabileşte în raport de scopul urmărit, respectiv păstrarea
unui drept care s-ar păgubi prin întârziere, prevenirea unei pagube iminente şi
care nu s-ar putea repara sau înlăturarea piedicilor ce s-ar ivi cu prilejul unei
executări. Urgenţa se examinează în raport de împrejurările concrete ale
litigiului.
Caracterul
provizoriu al măsurilor ce pot fi dispuse prin emiterea ordonanţei
preşedinţiale priveşte, pe de o parte, reversibilitatea acestora, iar pe de
alată parte, durata limitată în timp a acestora.
Cerinţa
neprejudecării fondului exclude din domeniul de aplicare al procedurii
ordonanţei preşedinţiale cererile de luare a unor măsuri care presupun
realizarea definitivă a fondului dreptului.
În cauză, în
raport de situaţia de fapt stabilită pe baza probatoriului administrat şi de
măsurile solicitate a fi dispuse pe calea ordonanţei preşedinţiale, instanţa
constată că cererea de chemare în judecată îndeplineşte cerinţele de
admisibilitate prevăzute de art. 997 C.proc.civ.
Principala apărare
opusă de pârâtă a fost aceea că spaţiul pe care îl denumeşte reclamanta hol de
acces şi care i-ar permite acesteia să ajungă la spaţiile sale înscrise în CF
31392 sub nr. top. 8860/26/2 şi sub nr. top. 8860/26/1 ar face parte, în
realitate, din imobilul cu nr. top. 8860/20/1, proprietatea pârâtei, sens în
care pârâta a şi invocat excepţia lipsei de interes a reclamantei.
Pe de altă parte,
cu privire la acelaşi spaţiu, pe care îl intitulează hol de acces, reclamanta
susţine că acesta face parte din imobilul proprietatea sa, înscris în CF
Braşov, nr. 31392, sub nr. top. 8860/26/1.
Faţă
de susţinerile contradictorii ale părţilor, instanţa constată că, din titlurile
de proprietate exhibate de acestea, nu se poate stabili cu certitudine din care
top face parte spaţiul intitulat de reclamantă hol de acces, aspect care
priveşte, de altfel, fondul litigiului dintre părţi şi care va fi tranşat în
cadrul dosarului nr. 960/62/2021, aflat pe rolul Tribunalului Braşov.
Instanţa
constată că obiectul dosarului nr. 960/62/2021, aflat pe rolul Tribunalului
Braşov îl constituie revendicarea de către reclamantă a dreptului de
proprietate asupra spaţiului intitulat în prezentul dosar hol de acces, iar
obiectul secundar îl constituie stabilirea unui drept de trecere în favoarea
spaţiile sale înscrise în CF 31392 sub nr. top. 8860/26/2 şi sub nr. top.
8860/26/1, inclusiv asupra spaţiului cu privire la care se solicită
revendicarea.
În
ceea ce priveşte îndeplinirea condiției aparenţei dreptului, instanţa apreciază
că în prezenta cauză este indiferent din ce nr. top. face parte spaţiul
disputat de către părţi, intitulat de către reclamantă hol de acces, precum şi
dacă respectivul spaţiu reprezintă sau nu spaţiu comun în sensul art. 648
C.civ.
În
concret, relevanță în cauză o prezintă împrejurarea că imobilul reclamantei
C6M1.6, nr. top. 8860/26/2 constituie fond înfundat. Or, nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru
cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile
generale ale dreptului internaţional”. În condiţiile în care spaţiul său este
îngrădit, reclamanta nu poate ajunge la imobilul său, fiindu-i astfel limitat
exerciţiul dreptului de proprietate privată, care este ocrotit în mod egal de
lege, indiferent de titular.
Astfel, chiar și în măsura în care spațiul disputat de părți
ar aparține în pârâtei, în cauză și-ar găsi aplicabilitatea dispozițiile art.
617 alin. (1) C.civ., potrivit cărora proprietarul fondului care este
lipsit de acces la calea publică are dreptul să i se permită trecerea pe fondul
vecinului său pentru exploatarea fondului propriu.
Prin urmare, până la soluţionarea fondului, trebuie luate
măsuri vremelnice, care să nu aducă atingere dreptului de proprietate al
reclamantei.
În consecință, făcând dovada dreptului său de proprietate
asupra imobilului C6M1.6, nr. top. 8860/26/2, precum și că acesta
constituie fond înfundat, instanța constată că există în cauză o aparență de
drept în favoare reclamantei.
Argumentele
anterior expuse conduc și la concluzia respingerii excepției lipsei de interes
a reclamantei în promovarea prezentei acțiuni, invocată prin întâmpinare de
către pârâtă în cadrul dosarului conexat.
În
concret, demersul juridic al reclamantei este legitimat de interesul acesteia
de a avea acces la imobilul pe care în proprietate.
Relativ la condiţia neprejudecării fondului, instanţa reţine
că condiție este îndeplinită, având în vedere că fondul litigiului
dintre părţi va fi tranşat în cadrul dosarului nr. 960/62/2021, aflat pe rolul
Tribunalului Braşov.
Referitor la caracterul provizoriu al măsurii, instanța
reține, contrar susținerilor pârâtei, că măsurile solicitate de către
reclamantă nu sunt definitive.
Astfel, instanţa apreciază că deblocarea uşii de acces către
imobilul reclamantei, precum şi crearea unui spaţiu necesar montării unei uşi
în cadrul zidului construit de către pârâtă şi care îngrădeşte spaţiul C6M1.6
înscris în CF nr. 39312 nr. top. 8860/26/2 este o măsură reversibilă.
Prin asamblarea respectivei uşi nu se demolează zidul
construit de către pârâtă, iar cele două imobile aparţinând părţilor rămân
delimitate.
Pentru considerentele expuse, constatând îndeplinite
condiţiile de admisibilitate ale ordonanţei preşedinţiale, instanţa urmează a
admite acţiunea reclamantei în sensul că va obliga pârâtei să asigure accesul
la imobilul deţinut de către reclamantă, respectiv C6M1.6, înscris în CF nr.
31393, prin deblocarea uşii de acces situate la intrarea în acest spaţiu,
precum şi obligarea pârâtei să desfiinţeze zidul construit de către
pârâtă şi care îngrădeşte spaţiul C6M1.6 înscris în CF nr. 39312 nr. top.
8860/26/2 în măsura necesară montării unei uşi de intrare în respectivul
spaţiu.
În
ceea ce privește cheltuielile de judecată, în temeiul art. 453 CPC, având în
vedere soluția de admitere a cererii, instanța va obliga pârâta la plata către
reclamantă a cheltuielilor de judecată în suma de 4020 lei (20 lei – taxă
judiciară de timbru, 4000 lei –onorariul avocațial solicitat).
PENTRU ACESTE
MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂŞTE
Admite cererea
având ca obiect ordonanţă preşedinţială, formulată de reclamanta
SC Group Oligopol SRL, cu sediul în mun.
str. Zizinului nr. 109 Bis, jud.
în contradictoriu cu pârâta SC Sergiana Prodimpex SRL, cu sediul în
com. Poiana Mărului, str. Sub Masa Mare nr. 681 B, jud.
Obligă pârâta să asigure reclamantei accesul la imobilul
proprietatea acesteia din urmă, respectiv C6M1.6, înscris în CF nr. 31393 sub nr. top.
8860/26/2 şi sub nr. top. 8860/26/1, prin
deblocarea uşii de acces situate la intrarea în acest spaţiu.
Obligă pârâta să desfiinţeze zidul construit de către pârâtă
şi care îngrădeşte spaţiul C6M1.6 înscris în CF nr. 39312 nr. top. 8860/26/2 în
măsura necesară montării unei uşi de intrare în respectivul spaţiu.
Obligă pârâta
a sumei de 4020 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu drept apel în
termen de 5 zile de la pronunţare, care se va depune la Judecătoria Zărneşti.
Pronunţată prin
punerea soluției la dispoziția părților prin mijlocirea grefei instanței, azi,
17.09.2021.
LIVIU CRISTIAN
CÎRNECIU CAMELIA
ŞERBAN
Dact.ŞC/24.09.2021
Ex.4/2 com.
Portal > Judecătoria ZĂRNEŞTI > Informaţii dosar
Informaţii dosar
|
|
|
|
Iulian Rinder
